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Ｑどうしていいか・・※追記あり

相談にのっていただきたいのです。
　どうしていいのか分かりません。
母の代から20年ほど住んでいた家は寺所有の借地でした。現住職になってからあまりの値上げに母が反発し、5年前わたしが新しい契約者として契約書を交わしました。
　ところが2年前母が急死。私たち親子は5月に夫の実家の近くに引っ越しました。家は転売しようと思っていたのですが、「家の転売も賃貸による土地の転貸もみとめない。お母さんは出て行くときは更地にすると言った。（母はわたしに遺言で賃貸にしなさいといっている）つぶして出てくれ。」と住職がいいました。
　そして「オブザーバーで」と出席していた住職と懇意の不動産屋が、「わたしが間に入りましょう。すまない家にあなたがあの土地にいる権利はない。壊すのに１５０万はかかるでしょう。寺は残してでられては壊し代１５０万の損失、お宅は壊してでれば１５０万の損失。だからここは置いてでていきなさい」といわれました。
　10年前にリフォームした４５坪の家です。税の評価額は１７０万です。町内には貸してほしいという人がいて、住職はわたしが家を貸すことに3月の町内の会のみんながいる場では承諾していました。
　「いやです。」と断るとあとで不動産屋から電話があり「社務所として使おうと思えば使える。50万で手をうってくれ」といわれました。「ただし壊し代とで２００万で売ったことにして」といわれるので「それは私が損をするのでは？」と言うと「調べてみます。」といいました。
　電話で何をいっても不動産屋は「裁判にする気か」と高圧的だったのとめんどうはいやなので契約書を事前に見せてもらうことを条件に、５０万で承諾するしかありません。
　すると「地代を少しでも返金できるように」と月末に鍵をわたすよう言われました。渡すと同時に玄関先で「この家はわたしの不動産会社が買い取る」といわれました。わたしは寺が更地にしたいのをまげて買うというので承諾したので「話が違うので考えたい。鍵をかえしてくれ」といっても「売るといっただろう。うそをつくことになるぞ」と返しません。
　そして鍵をもったまま連絡もしてきません。
住職にいったら「一生懸命しているのでゆるしてください。買ったらお金がかかるから共同で購入することにしました。家は直して他人に貸すので修理代がかかるから、こちらもリスクを背負って買うのだ。」といいました。
　家は市の中心地で病院やスーパー、学校に近く立地条件がよく外観内装ともまだ新しく、わたしが直接不動産屋に売るならおそらく300万以上で売れる家です。住職と不動産屋がぐるとしか思えません。
このまま50万で不動産屋に売っていいものかどうか悩んでいます。



匿名



Ａ
どのような契約内容なのか解らないので、通常の借地権としての見解を述べ
させて頂きます。

借地権を譲渡したり、転貸するには、事前に地主の承諾を得なければなりません。
なぜなら、民法６１２条で借地人が地主に無断で借地権を第三者に譲渡・転貸した場合には、
地主は借地人との借地契約を解除できることが規定されているからです。
ただし、判例では、借地人が借地権を無断で第三者に譲渡・転貸することによって、
地主との「信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情」のある場合は、
借地契約を解除することができないとされています。
なお、借地上の建物を譲渡すると、建物とともに、借地権も譲渡したものとみなされますので、
この場合も地主の承諾が必要です。

☆地主が承諾しない場合

■借地非訟手続きによる許可の審判
このように、借地権の譲渡を考えている場合には事前に地主の承諾を得なくてはならないのですが、

　・借地人が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合で、
　・第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、
　　地主が承諾しないときは、

借地人は裁判所に「承諾に代わる許可の裁判」を求めることができます（借地借家法１９条）。

借地権の譲受人が資力に問題があって地代を支払えない人の場合や暴力団員などであれば、
借地権譲渡によって地主に不利となるおそれがある場合と言えるでしょうが、
そのような事情のない場合、裁判所の借地非訟事件手続によって「承諾に代わる許可の裁判」
を得ることが可能です。
借地非訟事件の手続は、借地の所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所
（合意のある場合）に書面をもって申し立てます。
裁判所は、鑑定委員に鑑定意見を提出させるなどの審理をし、許可を与えるかどうかを判断します。
その際、譲渡する借地人に財産上の給付（いわゆる名義書換料の支払）を命じることがあります。

地主の譲渡も転売も認めないってのはおかしいですね。
また不動産業者（正式な宅建業者？）が関わってるなら、迷わず都道府県庁の不動産に関する
相談部署がありますので、そちらに相談すると、意外と難なく解決する場合もあります。

※追記
回答のお返事ありがとうございました。
「建物買取請求権」について少し。
この 「建物買取請求権」による価格には、借地権の価格は含まれません。
よって、純粋なその建物の残存価値になります。

そして残存価値とは、その建物の立地や収益性も考慮されますので、
建物自体は古く値段が付かない場合でも、その価値を認められる場合があります。

では、がんばってくださいね

Ｑ修理費用

ハンドルネームの不動産会社ともめてます。
カーテンレールが傾いているため修理を依頼したら６万請求されました。
今払わなくてもどっちみち立ち退き時に支払ってもらうというのです。
むこうはプロが見て普通に使ってたらあんな壊れ方はしないと判断した、
それが証拠だというのですが。本当に普通に使用してるんです。
老朽化という判断はできないのでしょうか。
それにしても態度も勝てる姿勢のけんか口調で言い表せないほど
怒りでいっぱいです。
絶対支払いの義務は無いと思います。
普通に使っていたと証明しなくてはいけないのですか？
大げさなようですが自分の潔白にかけても払いたくありません。
ぜひ良いアドバイスをお願いします。

投稿名　○ム○エステートさん



Ａ
こういう問題多いですね。
まず支払う義務があるかどうかですが、
この場合「義務」じゃなく「折合」の上決めることですね。
ここの会社のホームページ見ましたが、会社概要に宅建番号も書いてませね。。。
仲介料０円を謳ってますので、家主寄り考えの賃貸屋でしょうね。
だから、修理などの費用は家主側に請求できないもんだから、エンドさんに
強くあたるんですよね。
えっとですね、国土交通省からそういうトラブルのガイドラインがあるんですよ。
下記アドレスを参照して見てください。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

また、あなたがお住いの都道府県庁に建築振興課というのがあり
そこに宅建取引相談所なるのもが存在しています。
要するに、宅建業者の「お目付け役」です。
そこに相談しては如何ですか？結構効果がありますよ＾＾




Ｑ煽り行為
はじめまして。質問がありまして投稿させていただきました。

中古戸建物件の購入を検討しているのですが、物件が1500万の物件で出ていたのですが、
諸経費が250万かかるとのことでした。
内訳の書いてある紙を担当の方が持って帰ったので具体的な詳細はわかりませんが、
記憶にあるのが、ローン保証料が高かったのと、火災保険が古い木造なので高くなって
しまいます…、と言われました。
不動産は取扱物件No.1の三○さんのところなのでここに書いてあるようなことはないと
思ったりするのですが。 　この手数料はありえるのでしょうか？

また、その担当者は何をするのも先に手付金を払ってほしいとのことでした。
まあ、当然急いで決めたいのでしょうと理解しましたが、すぐは決めれませんと言って
おりました。
始めの一週間目ぐらいは価格交渉は厳しいが、50万ほどならということだったのですが、
私は1400万ぐらいにはならないかと思い交渉をしていました。
不動産屋さんはとにかく手付を払ってからと言われました。
他にも周りのことをいろいろ知りたくて隣の方に世間話がてら…と話を伺ったのですが、
そのことを担当の方に言うと担当の人が怒り出し、”困りますねそういうことをしては、
やめてください。”と言われ、”そういうことは手付を払ってからにしてください"
と言われました。
こちらとしては手付払ったらなかなか白紙にもどれないし、
だからその前にいろいろリサーチしているつもりなのですが。　
というか手付金払ってから値引きは無理って言われたりしてもどうしようもないと私は
思うのですが？　これって普通のことなのですか？

2週間ほど経ってもう決めてほしいという話になったので最後に値段交渉の話をすると
”ほかに100％で購入希望の方がいらっしゃるので値引きは出来ません”といわれ、
？？いきなりなんだ？？と思い、なんだかいきなりすぎてムカついたので
”それなら諦めます”といってしまいました。
購入希望の人がいるという話がなんだかいきなりだったので友人に頼んで数日後
問い合わせてもらうと普通にその物件を紹介されたそうです。
これってどんな有名な不動産でも普通のことなのですか？このHPで紹介されているのは
”悪徳”な不動産だから普通にだましたりしているようですが。
対抗しようがないのでしょうか？

不動産はごねる客なら切って次の客を選べばいいって感じなのでしょうか？

しかしながらその物件はまだ売れてないらしく私としては再度交渉したいのですが、
相手してもらえるのでしょうか？

不動産屋に意見出来る点が有れば教えて下さい。
どの様に話を持って行けば良いかも教えて頂けませんか

駄文で申し訳ありません。また初心者で申し訳あり

かいくんさん

Ａ
＜まず諸経費関して＞

価格1500万円
住宅ローン1500万円（仮定）

ローン保証料　　約350,000円
仲介手数料　　　約510,000円
上記消費税　　　約 25,500円
銀行手数料　　　約 31,500円
登記費用　　　　約400,000円
ローン取組費　　約100,000円（不動産業者の収入）
火災保険料　　　約500,000円（地震保険無し）
合計　　　　　約1,917,000円
（登記費用・火災保険料は多めに見積もってます）

多く見積もっても200万円は超えないと思います。

先に手付金っておかしな話ですね。
通常、物件が気に入れば申込金が先なのですが・・
もし、その業者が｢手付金｣を優先してるなら、これは業法上問題があります。
また、手付金を急がせる行為も｢誘引行為｣にあたり、これも業法違反です。
ただ「隣の方に世間話がてら…と話を伺った」これは担当者に事前に連絡してから
行動するべきでした。
でも、その業者なら「手付を入れないとだめ」と却下されるのも目に見えてますが・・

通常、不動産の取引の流れは、気に入った物件があれば、「購入申込（買付ともいう）」
を書面にて取り交わし、それにお客様の条件（値引きや、要望）を記入し、
申込証拠金として、３万円〜１０万円を不動産会社に預けます。
そして該当不動産の売主に担当者が交渉するものです。

仮に交渉が決裂した場合や、客様の気が変わった時は、この「購入申込」には
売買契約になんの拘束力もなく解約でき、申込金も不動産会社は速やかにお客様に
返還しなければなりません。

こういう形を取れば、お客様にもなんらリスクはないのですけどね。
手付金（契約）を支払うのは最終納得してからするものです。

そして、地域ナンバー１！とか謳ってる中堅不動産会社は、「法令遵守」（コンプライアンス）
意識に欠けてるところが多いのも事実です。
他に客が居る等、煽り行為は禁止されています。
でも、現実は大半の不動産業者は煽ってきます。
これは、今後もなくならないでしょう。

また、こんなこと言っては失礼ですが、その不動産会社の考えからすれば、たかだか1500万円の
そんな客なんか強気で行っとけ！あかんかったらほっとけ！って声が聞こえてきそうです。
流れを聞いてるとそんな感じがします。

「私としては再度交渉したいのですが」との事ですが・・
今再交渉すれば、相手の言いなりになります。
そういう会社は足元見てきますので・・・

どうしても、その物件が良いのなら、先ほど説明した「購入申込」から始めては
いかがですか？
それと、その250万円の諸経費内訳表を貰えれば、それを持ってその不動産会社が
所属する団体（全日本不動産協会・宅建協会）に相談すれば、その協会から指導がされ
意外と取引がスムーズに進むケースもあります。（協会はお目付役ですから）

1番良いのは、その物件を諦め、他の不動産屋さんを探すのが良いと思うのですが・・
これは私の思いです。

Ｑ銀行ローン設計事務手数料?

（2003・9・8）
突然すません、質問があります。
中古の物件を購入することになりました。

契約時に不動産業者から、いろいろな手数料の話をされたのですが、その中に「銀行ローン設計事務手数料」といったものがありました。これがなんと２６万ほどしたのですが、これは、不動産会社が私に代わって銀行さんでローンの打ち合わせをしてくれるようなものでした。そんな説明もしてくれなかったし、私も承諾した覚えがありません。

どこの業者もやっていることなんでしょうか？
…これって違法じゃないんですか？


かずやさん
Ａ

２６万はぼったくり過ぎですね。
銀行ローン事務手数料（代行手数料）は何処の不動産屋（大手含む）でも請求していますね。でも平均６万〜１０万位です。この「事務手数料」は違法ではありません。でも金額に関しては決まりがないですが、常識の範囲をかなり越えています。一度その業者が所在している都道府県庁の宅建相談窓口にご相談してはいかがでしょうか。

Ｑ自営業者の住宅ローン
（2003・7・29）
はじめまして。ご質問させていただきたいことがございます。当方、自営業で住宅ローンの申し込みをするところですが、申告している所得が少ないため、保証会社の保証を受けられるか心配です。保証人をつけると、とおる場合があるのでしょうか。父が65歳ですが、持ち家（担保価値はかなりあるかと思います）があれば、保証人として認められますか？もしくは妻が連帯保証人の場合、妻の旧姓の時の借り入れ状況なども審査の対象になりますか？無理な場合、どのような方法があるのでしょうか・・・

bbjbさん
Ａ

申告も大事ですが営業年数も審査の対象になります（最低3年以上はいるかと・・・）お父様の保証人はとても有効です。担保価値があるならなおさら。（でも担保以上に抵当権があれば別）奥様の旧姓での借入状況は多少審査の対象になります。（現在借入がなければ問題ないですよ）あと方法とすれば、実質収入のアビデンス（裏付け資料）があればいいのですが、例え通帳にてお金の流れが解るとか、裏帳簿とか、領収書関係とかあれば、見てくれる銀行はあります

Ｑ印鑑証明
（2003・7・29）
マンション購入の際、新住所での印鑑証明が必要と聞いたんですが、所有権移転登記に必要なんですか？

けんじさん

Ａ

新築マンションですか？
公庫融資を使うと、当然ながら新住所での印鑑証明が要ります。
これは所有権移転・抵当権設定の時に印鑑証明が要ります。
公庫融資と言うのは、先に新住所に移転していない金銭消費貸借契約ができないですからね。
問題は銀行融資の場合。融資を受ける際に新住所であろうが、旧住所であろうが問題はありません。
じゃあなにが問題になってくるのでしょう。まず、所有権移転の時に旧住所だった場合、居住用の減税が受けられなくなり税額が上がります。（事前に今住んでる所在の賃貸契約書等があれば減税できますが・・）また旧住所で登記されますので、今後転売の時に書類が増える。また、登記後現住所に変更すると、登記費用が要る。だから業者が新住所での印鑑証明が要ると言うのであれば、その様にした方がいいと思います。事前に渡すのが怖いのであれば、金消契約時や決済時に直接持っていくと言ってください。

ローン事務代行手数料
（2003・7・29）
任意売却の中古戸建物件を購入する事に成りましたが、疑問な点が幾つか有ります。教えて下さい。まず、ローン事務代行手数料ってのが、315000円？？（諸費用187万円に含まれています）1400万円の物件なんですが、本体価格を1400万にすると債務者から仲介手数料だ貰えないので・・と言う理由で売買契約書には1350万と成っています。容積率もオーバーしています。取り合えずと言う事で手付金を100万円入れました。（ローンが通らなければ返却すると言うことで）以上の点で私に不利な点は無いか等、不動産屋に意見出来る点が有れば教えて下さい。どの様に話を持って行けば良いかも教えて頂けませんか？母子家庭なので少し不安に成っています。宜しくお願いします。

Ａ

諸費用が１８７万円！！！マジですか？１４００万円の売買ですよね・・。ローン事務代行手数料の315000円　ってのも暴利ですけど。。。通常１４００万円の仲介だとよく行っても諸経費１３０万円ですよ＾＾；。手付金入れましたか・・・あと気をつけるのは、そのローンが通らなければ返却する→白紙解約条件付契約と言うのですがいつもトラブルになるのがその条件の最終期日が明記されておらず、ローンを長引かせて、わざと手付金を返さないケースもあります。（ローン承認可否期日は平均１ヶ月位）その辺をご確認ください。あの、その諸費用の明細もってます？もってなかったら、概算書でいいから不動産屋から貰ってください。そして、その物件が欲しいならローンが通ってから、その明細持って所在地都道府県庁の宅建相談センターに相談してください。また、その業者が加盟している不動産団体も有効ですよ＾＾。そして最後に売買価格１４００万円なのに契約書には１３５０万円・・これ圧縮ですよね。違法ですから・・・・ね。

※諸費用の概算は売買価格の約８％です。よほどじゃない限りこれを越える事はありません。（注・引越費用は入ってません）
諸費用とは（不動産屋が言う）仲介手数料（物件価格×３％＋６万円）登記費用（移転・保存・抵当権設定等・司法書士報酬）
印紙代（契約書・金消契約書等）銀行手数料（平均３０５００円）保証料（１００万円借入に対して３５年ローンで２２５００円これは銀行によって違うし難しいローン、例えば勤務年数が少ない・自営業者で過小申告してる・年収が少ない等の場合はこの保証料が２から２.５倍になる事もある）そして問題のローン取り組み代行費用（これは大手不動産会社でも取っています。平均３５０００〜５万円位）あとは、固定資産・都市計画税の精算くらい。

任意売却（参考）

Ｑどなたか相談にのってください！
（2003・7・13）
今年の２月まで住んでいたアパートのことに関してなのですが、というよりそこを紹介した不動産屋のことについてです。実際のところ大家さんは遠方におり自動送金という形で家賃を振り込んでいました。いわばその不動産屋が大家代わりのようなかんじなのですが、実際大家の役割なんて１度も果たしてませんでしたが。本題ですが、２月にアパートを出ましたので自動送金は１月で停めなくちゃいけなかったのですが、うっかりしていて２月にも送金されてしまい、３月分も払ったことになってしまったんです。すぐ翌日に不動産屋にその旨を伝え返金をお願いしたところ『すぐに連絡しまして入金します』とのことでした。それから１週間が経ち１０日経ち、未入金のままでした。不安になり連絡すると『申し訳ありません、まだ連絡してませんでした』とのことでした。基本的には私が悪いしお手数かけてるからな、と思いまたしばらく待ちました。１ヶ月が経っても入金がありませんでした。連絡してみると受付の若い方が出て『担当のものが不在ですので折り返し連絡させます』とのことでした。それからその日はおろか何日経っても連絡はきませんでした。また１０日ほど経って、今度は親にTELしてもらいました。そうすると担当といわれる方が出て、『身内に不幸があり１０日ほど不在しておりました。その間申し送りが行き届きませんでした。早急に入金してもらうよう連絡しますので』・・・未だ入金されておりません。今度TELしたらいったいどんな理由で来るのか、腹立たしく感じています。なにか法的なことを話して訴えかけたいんんですが、こんなケースにも素人ですし、はぐらかされ３ヶ月以上経ち、正直な理由だったとしてもこんなにかかるものかとも思います。いったいどうしたら、深刻に受け止めてもらえるのでしょうか？ほんとにナメられてるとしか言い様がありません。どなたか助言のほどよろしくお願いします！


Ａ
たぶんそのお金つかっちゃってますね。
間違いなく。
1ヶ月位の期限を設けて、内容証明郵便を送って見てはいかがでしょう？
書き方・出し方は
http://kazu4si.com/HP/naiyou/ba/dasikatanaiyou.htm
を参照してみてください。

＜また、下記はちゃうちゃさんのご意見です。＞
私が昔一人暮らししていた頃の不動産屋が敷金をずーっと返してくれませんでした。逃げ方はだいたい似た様なかんじです。それで、住宅苦情のセンターに相談したらその大家さんか不動産屋を相手に調停もしくは支払い命令を起こしたほうがいいといわれました。簡易裁判所行くとすぐに書き方教えてくれるし、印紙代だけかかりますが確実です。ただし、大矢さんを訴える場合は大家さんの住所の管轄の簡易裁判所、不動産屋の場合は会社の登記簿も必要なので、お勧めは大家さんです。大家さんも裁判所から書面が届くとびびって、不動産屋に怒鳴り込むはずなので、効果てきめんです。お試しあれ。

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