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Ｑどうしていいか・・（2008・6・29）

相談にのっていただきたいのです。
　どうしていいのか分かりません。
母の代から20年ほど住んでいた家は寺所有の借地でした。現住職になってからあまりの値上げに母が反発し、5年前わたしが新しい契約者として契約書を交わしました。
　ところが2年前母が急死。私たち親子は5月に夫の実家の近くに引っ越しました。家は転売しようと思っていたのですが、「家の転売も賃貸による土地の転貸もみとめない。お母さんは出て行くときは更地にすると言った。（母はわたしに遺言で賃貸にしなさいといっている）つぶして出てくれ。」と住職がいいました。
　そして「オブザーバーで」と出席していた住職と懇意の不動産屋が、「わたしが間に入りましょう。すまない家にあなたがあの土地にいる権利はない。壊すのに１５０万はかかるでしょう。寺は残してでられては壊し代１５０万の損失、お宅は壊してでれば１５０万の損失。だからここは置いてでていきなさい」といわれました。
　10年前にリフォームした４５坪の家です。税の評価額は１７０万です。町内には貸してほしいという人がいて、住職はわたしが家を貸すことに3月の町内の会のみんながいる場では承諾していました。
　「いやです。」と断るとあとで不動産屋から電話があり「社務所として使おうと思えば使える。50万で手をうってくれ」といわれました。「ただし壊し代とで２００万で売ったことにして」といわれるので「それは私が損をするのでは？」と言うと「調べてみます。」といいました。
　電話で何をいっても不動産屋は「裁判にする気か」と高圧的だったのとめんどうはいやなので契約書を事前に見せてもらうことを条件に、５０万で承諾するしかありません。
　すると「地代を少しでも返金できるように」と月末に鍵をわたすよう言われました。渡すと同時に玄関先で「この家はわたしの不動産会社が買い取る」といわれました。わたしは寺が更地にしたいのをまげて買うというので承諾したので「話が違うので考えたい。鍵をかえしてくれ」といっても「売るといっただろう。うそをつくことになるぞ」と返しません。
　そして鍵をもったまま連絡もしてきません。
住職にいったら「一生懸命しているのでゆるしてください。買ったらお金がかかるから共同で購入することにしました。家は直して他人に貸すので修理代がかかるから、こちらもリスクを背負って買うのだ。」といいました。
　家は市の中心地で病院やスーパー、学校に近く立地条件がよく外観内装ともまだ新しく、わたしが直接不動産屋に売るならおそらく300万以上で売れる家です。住職と不動産屋がぐるとしか思えません。
このまま50万で不動産屋に売っていいものかどうか悩んでいます。

匿名
A
どのような契約内容なのか解らないので、通常の借地権としての見解を述べ
させて頂きます。

借地権を譲渡したり、転貸するには、事前に地主の承諾を得なければなりません。
なぜなら、民法６１２条で借地人が地主に無断で借地権を第三者に譲渡・転貸した場合には、
地主は借地人との借地契約を解除できることが規定されているからです。
ただし、判例では、借地人が借地権を無断で第三者に譲渡・転貸することによって、
地主との「信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情」のある場合は、
借地契約を解除することができないとされています。
なお、借地上の建物を譲渡すると、建物とともに、借地権も譲渡したものとみなされますので、
この場合も地主の承諾が必要です。

☆地主が承諾しない場合

■借地非訟手続きによる許可の審判
このように、借地権の譲渡を考えている場合には事前に地主の承諾を得なくてはならないのですが、

　・借地人が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合で、
　・第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、
　　地主が承諾しないときは、

借地人は裁判所に「承諾に代わる許可の裁判」を求めることができます（借地借家法１９条）。

借地権の譲受人が資力に問題があって地代を支払えない人の場合や暴力団員などであれば、
借地権譲渡によって地主に不利となるおそれがある場合と言えるでしょうが、
そのような事情のない場合、裁判所の借地非訟事件手続によって「承諾に代わる許可の裁判」
を得ることが可能です。
借地非訟事件の手続は、借地の所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所
（合意のある場合）に書面をもって申し立てます。
裁判所は、鑑定委員に鑑定意見を提出させるなどの審理をし、許可を与えるかどうかを判断します。
その際、譲渡する借地人に財産上の給付（いわゆる名義書換料の支払）を命じることがあります。

地主の譲渡も転売も認めないってのはおかしいですね。
また不動産業者（正式な宅建業者？）が関わってるなら、迷わず都道府県庁の不動産に関する
相談部署がありますので、そちらに相談すると、意外と難なく解決する場合もあります。

Ｑ敷引（2003・４・７）

（シキビキ）の意味を教えてください

カズさん
A
敷引（シキビキ）とは、保証金または敷金の返還について一定額
を返還しない旨の特約のことです。
「償却特約」とも言われます。
主な目的は通常の損傷の修繕費に充当するという事です。
（が、ほとんどが実修繕費より高く設定されてます）

Ｑ金額ミス2（2003・３・8）
ありがとうございます。物件的には間取りなどもベストなのです。金額も部屋の割には安いですし。ただ、今から探すとなると日数的にも、彼の名前で契約なので休みがどうしてもとれないのです。今のマンションも後１０日位で解約です。お金はまだ払っていません。かかれていた金額を１ヶ月で貯めましたが、急にプラス８万と言われるともう食費などを削ったりするしかありません。入居申込書には記入した形で物件はストップしてもらっています。そうしていただけるといわれたので。
別にお金を払いたくないわけでも、用意できないわけでもありませんが、１５年も不動産という職業についておきながら、私達が自分よりも若いからといってバカにされ、謝りもしない態度に腹をたてております。まだ、貴方達に早く物件を決めてもらいたくて、わざと金額を間違ったふりしましたといわれた方が気分がいいです。契約する前だからといって、変に小さくなるのも嫌です。だからといって、ヘタにすると、申し込みをしたふりをして審査が通らなかったなどと言われるのは、もっと悔しいです。ちなみに仮計算書は、合計金額のみが間違っているのです。家賃、敷金、礼金、管理費自体の金額はあっています。後、疑問に思う点が一つ。保険料ではなく、会費のようなものに１万５千円払い、保険がないのです。仲介手数料とその会費のみに、消費税がとられている形ですが、どこの不動産でもそうなのでしょうか？

Ａ
そう言う事なら強気にでれないですね＾＾；。
で、その会費ってなんでしょう？1万5千円？？ハテ？
そんなお金の取り方はじめて聞きました。
その領収書は必ず貰ってくださいね。（証拠のために）
あの・・お話があるので直接メールいただけますか？
kazumi@yamatetsu.com
HP上ではお伝えすることに限界がありますので・・。

Ｑ金額ミス（2003・３・７）

恋人と同棲を考えて、地元の不動産会社に行きました。２人ともすごく気にいったのですが、そこの物件もこれから退去、ハウスクリーニングという状態、私達も事情があり、急な引越しという事もあって今すぐには金額を全額出せない状態、その旨を伝えた形で入居申込書に記入して仮計算書に金額を出していただきました。一生懸命にかかれた金額をため、あさって保証人の審査という事でせかしの電話が１週間に１度きます。あさってお伺いするという事を伝えているのですが、それでもせかしてきます。それも嫌なのですが、仮計算書の金額が違ってたんです、と平然に言ってきたのです。みてみると、あきらかに数字の打ち間違えとは思えないような合計金額になっていました。どこをどうしたらその合計金額になるのかというような数字。確かに、私達にも責任あるのはわかっています。しかし、無駄使いをしているわけでもなく、むしろ食費を削ってまでためていました。それをあっさりと向こうは向こうのミスを悪いとも言わず、謝りもせず、悪い言葉で言えば、「間違ったのは仕方ないんだからそのお金を用意しろ、じゃなきゃ、人気物件だから他の人が契約するよ」のような感じの態度なのです。家賃は74000円(管理費込)なのに、79000円も低く合計金額が記入されていて、約８万も違うのに後１週間でどうしろと言うのか困っています。お互い、海外で仕事したい、プロの役者になりたいと夢があり、今の家も今月25日で解約になってしまっているのです。これは不動産会社の手口なのでしょうか？テンプラなどは聞いた事ありますが…。対処法ありますか？長くなってしまって申し訳ございません。

Ａ
賃貸専門業者はとにかく煽ります。
なぜならば、賃貸だと仲介料が少ないので契約本数を稼がないといけません。
だからとにかく煽るのです。
お金の計算を間違うなんてプロ意識の欠落です。
申込みしたと書いてますが、申込金は支払ったのでしょうか？
完全にイニシアティブを業者が握ってとてもＵさんの不利な状況です。
他の人が先に契約したんなら仕方ない。なんて気持ちが必要です。
気に入った物件でしょうが、その弱みを業者は突いてきます。

金額の間違いもよく突っ込まないといけないと思います。
そんな業者ならきちっとした対応はしないでしょうけど・・。
25日退去ならまだ時間がありますから、
その物件と業者を諦めるのは可能でしょうか？
その方がいいように思われますが。
宜しければメールいただけませんでしょうか。

Ｑ売買契約（2003・1・14）

中古マンションを購入する事になり、契約の日も決まりました。
契約時に不動産屋、売主さんにこれだけは聞いておかないといけない事などがあれば教えてください。
コダックさん

Ａ
普通、売買契約書には、下記のことが書かれていると思います。

また、売主さんが個人（その物件に住んでた方）なら、周辺施設のこと、
例えば、ご近所の情報や安いｽｰﾊﾟｰなど聞くのもいいかもしれません。
以上です。また他に疑問点があればご連絡ください。

今ペットの飼えない賃貸マンションで犬をこそこそ飼っているのですが、ばれたらどうなりますか？
ペットマンションに引っ越したい！でもまだ貯金がたりないので春まで引っ越せません。はぁー↓引っ越したい。。。

投稿名 = ペットさん

Ａ
まず、ばれると家主又は管理会社は契約書を盾に「出て行ってもらうか、犬を処分してください」
と言ってきます。
このケースはほんとに多くて、泣く泣く犬を処分した・・・なんて話もよく聞きます。
裁判の判例ではペットを内緒で飼っていた人が勝訴したことがありますが、
ケースバイケースです。
いちばんいいのはバレないのがいいのですが（私がこんなこと言ったら怒られそう・・・＾＾；）
もし、ばれても春には引越しできるんですよね？。
じゃ、ばれたら「春に引っ越します」って言えばいいと思います。
でも、問題となってくるのが、原状回復費ですよね。
犬の臭いを取るのにこれだけかかったと、高額な値段を請求するところもあります。
また、そういうトラブルになったときはまたご連絡ください。

お返事ありがとうございました。
いえ、修正申告ではありません。申告を怠っており、ローンを借りる際に3年分の申告書の控えが必要とわかったので、契約直前に13年度分を、契約直後に12年、11年度分の申告を急いでしました。
不動産屋からは3年分していますか？と聞かれたのですが、後でまとめてやっても問題ないだろうと思い、つい「やっていると思う」と答えてしまいました。
銀行ローンの申し込みも不動産屋に動いてもらっていたのですが、「ムリだ」と言われ、自分たちで動いています。僕と妻の共有名義で購入、ローンも2人でと考えていますが、他に方法はありませんでしょうか？
最悪の場合、契約破棄になった場合は売主さんにどのくらい、また、仲介業者（売主側、買主側）にも手付の一部を支払うことになるのでしょうか？

投稿名 = specialさん

Ａ
う～ん・・・それはかなり難しいですね。
すべてを不動産屋に伝えなかったのが最大の失敗です。
微かな望みですが、その不動産屋が加盟してる団体が提携している「ろうき○」という信用金庫があります。
そこは、その不動産業者が加盟している団体の支部長の紹介印があれば審査は多少甘くなります。
今からでも遅くないので、全てを不動産会社に話し、その方法を提案してみては如何でしょうか？。
また、最悪の場合は収入申告の部分で不動産会社に申告していないので
たとえ住宅ローン白紙解約条件がついていても、「違約解約」を主張されるかもしれません。
その場合は手付金は返還されません。
対抗手段はありますが、やはり、時間とさらにお金が必要になってくる場合があります。
今は、それを避けるためにも、不動産屋と親身に相談することだと思います。

はじめまして。どうにもこうにも八方塞りでお聞きします。
　中古住宅購入の契約後に、過去2年分（しかし最新の13年度分は契約の直前に申告）の確定申告をしてしまいました。銀行のほうでは、住宅購入のために確定申告をしたとみなされてしまい、ローンが組めないそうで…。そのことは契約後に不動産会社から指摘されるまで、知らなかったのです。いくつか銀行をあたってみたのですが、銀行のローン条件のほうでは審査がとおったとしても、保証協会のほうでひっかかりローンが組めないと言われてしまいました。こうした場合、ローンは本当におりないものなのでしょうか？　もしおりない場合は、他に手段はあるのでしょうか？　また都銀よりも地方銀行、地方銀行よりも信金の方が審査が甘いと聞きますが、本当なのでしょうか？　お答えいただけると幸いです。

投稿名 = specialさん

Ａ
と、言うことは修正申告されたのですか？
でしたら住宅ローンはかなり厳しくなってきます。事前に不動産屋からのアドバイスは無かったのでしょうか？
確かに、都銀よりも地銀・信金の方が審査は甘いですが、そんなに特別変わりはありません。
ただ、保証会社の保証をつけない銀行もありますので、一度不動産会社の人に相談してはいかがでしょう？。
その場合保証人が必要になってきますが。
関西では、関○さわや○銀行ですと、保証会社も通さないし自営業での過少申告をしている場合でも
実収入を見てくれます。その代わり通帳の入出金などの裏付け資料がいりますが・・。
それと。キャッシュフロー、すなわち家賃を幾ら払ってるのか、定期は幾ら払ってるのか、生命保険は幾ら払ってるのか
等を見て、返済能力の査定をしてくれます。
それと、頻繁にいろんな銀行に持ち込むのはお勧めできません。
なぜなら記録が残りますので、審査上の印象が悪くなります。
不動産会社と充分打ち合わせをして、銀行を事前に絞って持ち込むほうが賢明と思います。
でも、ちょっと気になるのですが、銀行ローンの申し込みはご自分の足で探してるのですか？
不動産業者は動いてくれてます？

はじめまして、不動産売買のの仲介手数料は３％とききましたが、買い主、売り主、双方から３％とれるのですか？？

投稿名 = yuujiさん

Ａ
不動産の売買等の仲介料は、３％＋６０，０００円（消費税別）とよく耳にする事があると思います。
これは、正しい計算方法ではないのですが売買等された不動産物件の価格が
４００万円以上の場合はこのような計算で仲介手数料が計算できます。
正しくは、下記の表のような計算となります。

それと、ご質問の件ですが、ケースによって売主・買主両方から貰える場合と、また買主又は売主
どちらからしか仲介手数料を貰えない場合があります。
例えばAさんが自分の持家を「よいこ不動産（仮名）」に売却を依頼しました。
すると、よいこ不動産屋は「こんな物件が出ましたよ～」と告知します。
その告知を見た、得々不動産屋の営業マンは「俺のお客さんにピッタリだ～」と
その物件を案内して商談が決まりました。
この場合
よいこ不動産←仲介手数料（価格の３％＋6万円＋消費税）←売主Aさん
得々不動産←仲介手数料（価格の３％＋6万円＋消費税）←買主
ということになり、業界では片方しか手数料を貰えないので「片手」又は「別れ」と言います。
逆によいこ不動産が自身でお客様を付けた場合は
売主Aさん→仲介手数料（価格の３％＋6万円＋消費税）→よいこ不動産
買主→仲介手数料（価格の３％＋6万円＋消費税）→よいこ不動産
よーするに倍の儲けになるのです。
このケースの場合は、業界で「両手」または「ダブル（W)」と言います。

ちょっとややこしい説明ですがお解りになられましたでしょうか？
ご質問ありがとうございました。

突然ですが、住宅ローンについて教えてください。
我が家では、来年の12月までに家の購入を目指しています。
住宅ローンの審査は、借りる本人だけが、審査対象になるのでしょうか？
妻が結婚する前にキャッシングをしていたようなのですが、ローンに関係してきますか教えてください
お願いします

投稿名 = こいさん

Ａ

住宅ローン申込みの審査はご本人のみ対象です。
但し、奥さんが「連帯保証人」になるときは、審査対象になります。
そのキャッシングは完済してますか？
完済して６ヶ月以上経っていれば、仮に「連帯保証人」としても問題ないと思います。

偶然このHPにたどり着き、初めて投稿させていただきます。昨年、一戸建てを購入したのですが、引越しの日に雨漏りが発覚し、その修理に腰を挙げるまで3ヶ月かかり、また、しばらくしてサッシの下側の壁が大きく孔が開いていたのを発見し、工事完了するまで1ヶ月。この間この不動産屋の担当者が顔を出したのは雨漏りのときの1回だけです。そして一年以上経った8月にやっと保証書を送ってきて、現在家の図面を要求しているのですが、2ヶ月たとうとしている現在、こちらから連絡しない限りまったく無視の状態です。まずお聞きしたいのは、電気や電話線の配線やス同感の配管などの情報が入った図面の要求は普通ではないのでしょうか？また、このような業者にはどのように相手をしていけばいいのかわかりません。何かアドバイスがあればお願いします。

投稿名 = layさん

Ａ

それは新築一戸建ですか？でしたら配線・配管等の詳細図面は貰いましょう。
保証書が１年後というのもおかしいですね。何処の業者もクレーム処理は嫌なものです。
まず、電話なんてかかってこないでしょう。iayさんからガンガン電話かけましょう！
それでも無視なら、省庁に相談窓口がありますので、そちらを利用することをお勧めします。
尚、消費者センターはあまりあてにならないので、一応経験による報告です。

Ｑ必要書類？（2002・10・18）

新築マンションを購入することにしました。なんとか銀行ローンの事前審査もＯＫをもらいました。契約する際に揃える書類を「１週間で用意してください」と手紙のみが届きました。揃える書類もどんなものが必要なのか事前に何の説明もなく、手紙に書いてあるのみです。電話連絡もないですし普通はそんなものなんでしょうか？

投稿名 =みんみんさん

Ａ

普通はそんなものじゃないですよ。
新築マンションですよね。大手不動産屋ですか？なら、ありえますね。
大手デベロッパーが販売している新築マンションの営業マンは殆ど若い素人集団です。
商品説明はきっちり教育してますが、それ以外となるとさっぱりです。
「そんな、いる書類なんてわかるでしょ」って感覚だと思います。
ちょっと、殿様商売してますね。文句の一つでも言いたい所ですよね。
でも、そのマンションが人気のマンションなら、文句でも言うようなら、「実はローンが通りませんでした」
なんて嘘の理由で逆に断られる可能性ありですので、要注意です。

Ｑ駐車場の契約（2001・6・4）

賃貸アパートに住んでるんですが、入居時に駐車場を１台追加で契約したいと言うと、契約書がないから後日郵送するので、書類を返送してくださいと言われました。しかし、いくら待っても書類は来ません・・・仕方ないので、数回空き場所に止めたりしてました。それから、半年経った今　銀行通帳を見ると、２台目の駐車場代も引かれてることに気づきました。これっていいんですか？払わないといけないんですか？返金は求められるんですか？契約してないので、止めてはいけないと思ってたので、わざわざ遠方に借りてたままにしてたのに、泣き寝入りなんて・・・・

投稿名 = ippiさん

Ａ

口約束でも民法上は契約成立するのですが、でも、契約書のやり取りがないのは、不動産業者の責任！お金は返してもらうことが出来ます。でも、数回でも止めたippiさんにも多少責任はあり、もし、不動産業者が止めていた写真などを持っていたら、契約の裏付けになります。（また、無断駐車の損害賠償の請求をされる可能性もあります）しかし、契約書を交わさず、お金を取るのは、問題ありですので、その辺も踏まえて交渉してはどうでしょう。（たとえば半分返してもらうとか）

我が家は今、買い換えを考えていて不動産、物件周りをしているのですが、買い換えの場合の順序というのは、どうなっているんでしょう。ある不動産屋さんが、なんだか私の家を売る話ばかりで（もう、既に家の写真をとったり間取りを見に来たりしている）困るんです。私達は「まだお宅で買うかどうわからないのに・・」と言うんですが・・・
とにかく物件だって、まだ決まったわけではないのです。
私達の思っている順序としては、まず物件を気に入って「ここが買いたい」と申し入れをしてから、じゃあ、これくらいの値段で売りにかけてみようか、となるでは・・・と思っています。違うんですか？
それと、もし、その不動産屋さんに売って貰う場合
「売り依頼」を交わす場合、免許を持っている人が立ち会わなくても、いい、認め印だけ、押して貰えばいい、というのですが本当ですか？
質問だらけで、すみません。他にも、たっくさん聞きたいことあるんです。
投稿名 = みゆ

Ａ

基本的に、私は買い換えのお客様には、売り・買いの同時進行をお勧めしています。しかし、売るほうが先に決まって、あわてて購入物件を決めて失敗した。また購入物件が決まったのに物件が売れない。決まって不動産屋さんがとる方法は先に売る物件にお客をつけてしまい、早く決めないと（購入物件）損害賠償を払わないといけないですよ・・等の脅し文句のもと、選ぶ間もなく購入物件を決めさせられてしまいます。
また、売る物件を不動産業者に査定してもらう場合、実勢取引価格より２００万円くらい多く査定することが多いようです。（価格にもよりますが）なぜ、多めに査定するのか・・・実勢価格で査定すると、あまりにも安く感じ、お客様を他の業者に取られるのを避けるためです。そして、いざ売りに出して、徐々に価格を下げるテクニックを使ってきます。また、下取り保証なるものも避けたほうが良いでしょう。なぜならば、物件をした下取った業者はまた、その物件を販売しないといけません。その上、改装代や税金・登記費用などの費用も計算され、結局、下取り価格は実勢価格の６割～７割になってしまします。また、下取りを目的で、販売活動をわざとしない悪質な業者もいてるので気をつけてください。
ではどうしたら良いのか・・・まず、信用のおける不動産業者に売り物件の査定をしてもらいましょう。それからその査定額から２００万円ほど引きましょう。そして資金計画を立て、購入物件の価格を決めます。まず、購入できる価格帯の物件を最低５件は見せてもらいましょう。これは相場をある程度把握しておくためです。ある程度、相場感が養えば物件を売りに出し、本格的に購入物件を探します。そして、売り物件が先に決まった場合で、契約書を交わす場合は、必ず、特約条項で、２ヶ月くらいの期間を設け、その期間内に購入物件が見つからない場合は、白紙解約する旨の内容を書くこと。（これで、そんなに慌てて購入物件を探さなくていいですよね。）また、購入物件が先に決まった場合も、その売主との間に２ヶ月ほどの期間を設け、売り物件が売れなかった場合は白紙解約する旨、契約書に書きましょう。しかし、決まった購入物件の売主が個人の場合は、白紙解約期間の２ヶ月と言うのはきついかも知れません。お答えできるのはこれくらいでしょうか。また、もっと詳しくお聞きになりたい時は、直接お電話してもらっても結構ですよ。

私は、「宅建」の試験に合格したばかりのものですが、今、５万円の「指定講習」を受けるべきかどうか迷っています。というのは、私はおそらくそれほど大きくない会社に就職すると思うのですが、「２年の実務経験」というのは、実際の所、ぶっちゃけた話、なんとかその就職した会社にごまかしてらって「法廷講習」を受けて終わり、ということにならないかと思っているからです。
　それと、その会社にうかるかどうかの判断として、「宅建試験合格」と「宅建主任者登録済み」とでは、心証が違ってくるのでしょうか？前述のことが可能ならば「宅建試験合格」だけでも大丈夫だと思うのですが・・・。
　ずうずしい質問ですが宜しくお願いします。

投稿名　：　ほやほやさん

Ａ
試験の合格おめでとうございます。
結論から言うと、５万円出して、きっちり「指定講習」を受けましょう。
ばれると大変と言うのもあるのですが、就職する業者に「借り」を作るのは止めましょう。
会社を辞めるとき、「ハンコ代金、出せ！」なんて、言われかねないですよ。
それと「宅建試験合格」と「宅建主任者登録済み」との心証はさほど違いません。
正攻法でがんばりましょう！応援しますよ。

以前お邪魔した事がある物です。
その時は急にお店にお邪魔したにも関わらず、親切、丁寧に質問にお答え頂き、その上部屋まで見せてもらいました。その節はお世話になりました。
さて、来年の3月位に結婚をするのでその新居を探しています。今からだと少し早いかなと思いながらもその頃に新築分譲マンションなどが建つ予定が有れば、狙っていきたいと考えています。それと、先週、天神橋筋6丁目まで行き「すまいりんぐ」とやらの情報を見てきました。そこは市営の団体みたいなんですが、民間でも「すまいりんぐ」を持っていると聞きました。どこが、どう違うのか？値段的にどうなのか？良くわかりません。希望は安くて広い部屋。できたら3LDKに月々家賃が９万円程度があれば飛びつきたいと考えています。併せて、大阪市新婚補助の上限2万5千円をもらいながら6年間生活するのも手かなと考えています。
でも、良く聞く話が新婚補助をもらうと家賃をあげられると聞きます。住居者からしたら、そんなサギみないな・・・と言った感じです。
いろいろ書きましたが、どうか良きアドバイスを教えて下さい。それから、心配してる事があります。場所は天王寺から長居の御堂筋沿線を考えているのですが、ニュースや噂で長居公園あたりは、あまり治安が良くないと聞きます。
そこらへんの正直な気持ちもお聞きしたいです。宜しくお願いします。

投稿名：しんさん

Ａ
基本的に「すまいりんぐ」は一般の業者では扱えないと思います。（私の知るところでは。間違っていたらごめんなさい。）
すまいりんぐの指定の業者しか扱えないと思います。割安の家賃のこともあって、なかなか応募の方も競争がはげしいみたいです。
一般のマンションで新築もしくは築浅の物件で天王寺から長居の範囲で御堂筋沿線家賃が９万円というのは、かなりキビシイと思います。（実際の所）でも３月までということなので、準備期間をいれても１月中までに決めるということであれば、もしかすると　もしかするかも？当社でも、いい物件が入荷しだいお知らせいたします。
長居公園の治安のもんだいですが、たしかにブルーのテントで生活している浮浪者（この言葉は適当でないかも）や無職の人々はたくさんいます。テレビや新聞等で、それらの人の為に（市は治安の為と言っているらしい）宿泊所を建設するのに反対している人々を写し出しています。でも、実際のところ近所の人の多くは、それらの人々がいるのを、なんとも思っていません。私自身も、宿泊所がどこにできるのかさえしりません。（すいません　笑）基本的にそれらの人は弱者なのです、社会からはみでた行き場所のない人たちなのですそれらの人の間でのトラブルがたまに事件として報道されますが、一部のことであって彼らは高校生らにも、いじめられる存在なのです。
そうはいっても、確かに気色のいいものではないかもしれません。
一度、長居公園を散歩なされては、どうでしょうか。みんな、そんな風景どこ吹く風で散歩やマラソンに楽しんでいらっしゃいます。サッカーの試合もあることですし。長居公園の近所に住みたいというかたも、結構いらっしゃいますよ。
某、○成区みたいな治安の悪さはありません。
こんなもんでいいでしょうか
それでは、あなた様にいいお部屋が見つかるのを祈りながら、失礼します。

我が家は１２メートルの北道路に面して、間口９メートル奥行き２０メートルの敷地に、南から７メートルをを庭のためにあけて、それ以外が建物です。（長方形）東隣が間口４５メートル、奥行き４０メートルぐらいの空き地だったのですが、そこに今度高さ２０メートルの５階建てマンションが建つことになりました。
うちの東の境界線より２メートルほどあけて、うちの南東の角から東へ４０メートル、南へ１５メートルの大きさです、うちの東隣はほとんど駐車場です。業者が持ってきた日影図（冬至）によると朝１０時までは相手のマンションの影にすっぽりはまってしまいます。
市に相談へ行っても、建築基準法に違反していない限り何もいえないということでした。
隣が大きくあいていたので、覚悟はしていたものの
周りの環境は閑静な住宅街で、土地柄　マンション購入よりは土地つきを買う地域で、地元の人間は「ここら辺にマンションが建っても買い手は少ないだろう」というようなところです。(実際に３０００万円で土地３２坪建物２８坪という建売もあります）
月曜日にマンション業者に来てもらい細かい説明を受けることになってはいるのですが、こちらとしては建築関係の素人　相手にいいように言いくるめられそうで怖いです。
日影のこと、プライバシーのことで要望を出したいのですが、建築基準法で違反していなければこちらは何もいえないのでしょうか？朝日がなくなるのは我慢すべき範囲なのでしょうか？アドバイスお願いいたします。
投稿名：マンボ
Ａ
お返事が遅れました。大変申し訳ありません。結論から言うと、建つものは建ってしまう、と言うことです。まず、当社の考えですが、私どもは、こういう問題には、業者の立場・住民の立場、両方の立場を考えるようにしています。これは私ごとですが、先日、私の自宅の隣の病院が大きな改修工事を始めました。いきなり埃はでるは、騒音は激しいのでした。私は何も言わず黙っていたのですが、ガレージに止めてあった、私の車に（買ったばっかり）工事業者がキズをつけていました。工事業者はすぐ謝ってきましたが、私は「傷を直してくれれば」とそれ以上文句はいいませんでした。そのとき、今後車にシートを工事業者の方が掛けてくれるとの事でしたが、一向に掛けてくれる気配が無く、さすがにこの時は文句をいいました。
と言うことが私の身にもあり、こういう問題は、あちらこちらにあります。確かに、マンボさんの思っている通り、業者側もまるめ込もうとするでしょう。しかし、業者側の立場からすると、住民の苦情ほど厄介なものはないものです。と言うのも、今でこそ、神戸の震災以降は役所も建築物には厳しくなり、ほとんどなくなったのですが、ほとんどの建築業者は建築基準法の違反ぎりぎり、もしくは違反している建築物を平気で建てていた為、住民の方に騒がれると、役所から目をつけられる為です。
まず、考えることは、相手の立場（考え）も考えることです。たとえば、マンボさんが土地を買って、収益マンションの建築をするとしましょう。すると必ず近隣住民の方から苦情が出ます。そのとき、マンボさんは「法を守って建築しているから、文句を言われる筋合いは無い」という考えになると思います。しかし、いくら法律があるからとしても、人間同士のすることですから、そこには情もあり、譲り合い、助け合いが必要です。なにも、もめる必要は無いのです。最近の判例で、眺望権が認められた判決もでたみたいですが、まだまだ一部のことです。
マンボさんの住んでおられる地域が法的にマンションを建てられる地域なのであれば、それを事実として受け止た上で、考えていかなければいけないと思います。
でも、我が家の隣の敷地に背の高い建物が建つというのは、感情的に許せない面があるでしょうね。
法的めやすとして「受認限度」という言葉があります。ここは我慢できるけど、ここは我慢できないなどの、お互いの言い分の接点みたいなものです。ですから、業者の言い分をすべて受けるのではなく、こちらの言い分も伝え、お互いの納得のいく接点を見つけてはいかがでしょう。
今まで、私がお伝えしたことを、マンボさんが客観的に考慮できれば、もめずに事は進むと思うのですが、いかがでしょうか。
前にも書きましたが、私どもは、業者の立場・住民の立場、どちらの立場も考えます。
仮に、私がマンボさんの立場だけを考えて、その建築業者を困らせようと思えば、それはたやすい事です。またその逆のことも言いえます。
長文にはなりましたが、当社の趣旨をご理解された上で、更にご相談があれば、お返事いただければ幸いかと存じます。

Ｑ　中古マンション購入について（2000・１１・２）
ご回答お願いします。都内に中古のマンションを購入予定です。価格は４５８０万円で出ていたのですが、通常価格には「値交渉」もあるだろうと４２８０万円程度かなと、とある不動産会社に仲介をお願いしました。結局、売主の引渡し時期にこちらがあわせる（３ヶ月ほど後倒しにした）ということもあり、不動産会社から４５５０万円で行きます、と価格についてのこちらの同意がきちんと無いまま契約書の作成など進んでしまいました。この場合、金額についてもう少し交渉の余地はあるのでしょうか？　また、手付金に１割の４５０万円を、と言われていますが、本契約は４ヶ月先になります。４ヶ月先の本契約の手付けに、今５００万円まるまる払うのはどうでしょうか？（仲介手数料の半額も今回払い込みます。）　　もう１点、売主はこちらの売却で得た金額で次の物件を購入するとのことで、本契約（残金の納金）と引渡しを１週間ずらして欲しい、とのことです。この場合の１週間、収めた金額に対する安全策はどうなるのでしょう？信頼に基づいて、ということで常識範囲内なのでしょうか？　お願いします。
投稿名：ジョン

Ａ
①金額について当初、4580万円で依頼なさった時に、その金額以下なら営業マンも「いける」と言う判断があったのではないでしょうか。　　交渉の余地はないとはいいきれませんが、4550万円という金額を聞いてすぐに、具体的な価格を提示（たとえば４３００万円以下でないと買わないとか）した上で交渉すべきでした。

③入居時期と残金支払いについてこのようなケースはよくあることです。安全策の必要はないでしょう。なぜなら、代金の支払いと同時にその物件の所有の名義を移せば良いからです。家も土地も買主の名前で登記されるのですから、万が一売主が代金をなくしてしまうようなことがあっても、買主に被害は及びません。しか～し、気をつけなければならないのは、その1週間の間に火災などにより建物に損害が及んだ時に、売主にその損害を補償してもらえるように、書面で約束しておくことです。代金を支払って所有名義も移ってきているのですから、引渡しがまだでも家の権利は、買主にある訳です。つまり、損害も買主に帰属するのです。　それでは、納得いかないですよね。ですから、必ず、書面で、約束を交わしておいて下さい。

Ｑ　しつこい営業マン（２０００・５・１２）
先日、軽い気持ちで、ある分譲マンションのモデルルームを見学に行ったのですが、その時馬鹿正直にホントの名前、電話番号を書いたら・・毎日・毎日、営業からの電話セールス攻撃・・・ナンバーディスプレイ対応の電話機なので無視続けていると・・今度は、玄関チャイム攻撃・・・営業の撃退方法、何かいい方法ないですか？
投稿名：たすけて～

Ａ
これは簡単な答えです。無視せず、あらかじめ住宅情報等で、似たような物件をピックアップし、営業が来たり、電話があったら、勇気をもって「他の物件に決まりました」と言う。営業は必ず「何処の物件で？」と聞いて来ますので間髪いれず、ピックアップしておいた物件名を言うべし！これでたいていの営業はあきらめる。

Ｑ　買い替えについて（２０００・４・２９）
不動産の買い替えを考えているのですが、心配なのが我が家の売却がスムーズに出来るのかが不安です。もし、売れなかった時は不動産業者は買い取ってくれるものなんでしょうか？
投稿名：K.S

Ａ
売却を依頼した不動産会社に「買取保証制度」なるものがあれば、万が一売却期間中に売れなくても、予め決めておいた買取価格で下取りしてくれます。ただ、買取価格は査定価格より２～３割ほど安くなるのが一般的ですので、買取価格に見合った予算設定が必要です。また、ごく稀ですが、買取を目的の為にわざと販売活動をしない業者もいますので、どうゆう媒体で販売活動をしているのか書類の提出を求めたり、自分自身で、新聞チラシなどのチェックするなどして下さい。何もかも任せきりというのは危険です。

Ｑ　いろいろ（２０００・３・１７）
新築マンションを購入しましたが、契約の際「諸経費１３０万円分サービス」というふれこみでした。購入価格は２５００万の４ＬＤＫです。契約時「購入価格以外は今後一切お金を頂く事はありません、１３０万も諸経費はかからないですので余った分はお返しします。家具等の足しにしてください。」という話でした。ところがその後、「１２０００円が不足分発生しましたのでご協力を」なる書簡が明細と共に送られて来ました。しかも、諸経費のうち契約時の収入証紙代１５０００円は「取り敢えず立て替えてください。後で払います」と言ったきりです。　仕事の細分化で営業と事業部が分かれているらしく、昨年１０月の契約から金消契約まで色々と担当者が変わりましたが、その都度契約時の説明をしており、全く横の繋がりがないのです。　不足分を支払うべきですか？それより早く１５０００円を返して欲しいくらいです。どうすればいいですか？
投稿名：Ｅｉｃｈａｃｈａさん

Ａ
最近はこうゆうトラブルが多いですね。一概には言えませんが、事業部の細分化が行われている企業は、クレーム処理に対してタライマワシをする傾向にあります。クレームを言う側も「タライマワシ」に疲れて「もういいや」と戦意喪失するのがほとんどです。こういったトラブルはその所在地の庁舎に不動産取引に関する相談窓口がありますのでそれを利用してください。（これで結構道がひらけますよ）それと、こういったトラブルを避けるために、金銭関係は必ず契約書に明記してもらいましょう。また、契約書の文面は複雑なので、事前に契約書の内容をコピーしてもらい、冷静なる第三者に見せるなどして契約書の内容を把握して、質問する箇所を予めメモし契約行為に臨んでください。

●	物件の表示
●	売買価額
●	手付金の額と性質(解約のとき手付金の処置。)
●	代金の支払時期(残金・中間金等の支払時期)
●	物件の引渡しと登記の時期ならびに抵当権等の抹消期限
●	契約解除の場合の違約金（損害賠償額）
●	危険負担(天災地変などが起きたときの負担者)
☆それで、特に注意することは