不動産購入までの流れ（心構え）
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| ●まず、予算を組み立てよう。 ●希望地域を選択しよう。 ●戸建かマンションか決めよう。 ●情報収集しよう。 ●いざ、不動産会社の門を叩く。 ●案内してもらおう。 ●気に入った物件があれば申込み？ ●重要事項説明及び契約書 ●ローン申込み→引渡し（決済） ●入居 |
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〜まず、予算を組み立てよう〜 | ||||||||||||||||
| まず最初に自分達が幾らの物件が買えるのかを考えましょう。 まず、毎月幾ら住宅ローンが支払えるのか出してみましょう。 目安としては、ご自分の年収から１２で割ってその３０％以下の数字がＢＥＳＴ！ 理想は２５％以下。年収400万なら約10万（３０％）となりますね。 下の表を目安にしてください。 （銀行金利・変動2．375％・35年返済）
ただ、不動産を買うには「諸経費」が要りますのでそちらの計算をお忘れなく！ 詳しくは当ホームページの「住宅ローンについて」をご覧下さい。 |
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〜希望地域を選択しよう〜 | ||||||||||||||||
| 予算が決まったら、次は希望地域の選択に入りましょう。 「いい物件があれば何処でもいいや」なんて思ってる方はまず購入できません。勤・校区・環境・利便性等、考えることは沢山あります。しかし、全ての条件を叶えることは、出来ません。 例えば、静かな住宅街を望むならば、利便性は悪いし、利便性を重視すれば、近くには繁華街等環境が落ちるし。だから、何を重視するのかを家族で話し合って決めなければなりません。決して１００％の物件を希望してはなりません。ある程度の妥協は必要です。また、お子さんの学校区指定などは探す物件の範囲が極端に減りますのでお勧めできません。 |
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〜戸建かマンションか決めよう。〜 | ||||||||||||||||
| 一戸建てにするかマンションにするか、これは悩むものです。 やっぱり自分の城！って言う方は一戸建てを選ぶでしょうし、 また、住みやすさや設備面ではマンションの方がいいでしょうし、価格面でも。 では、私の考える一戸建・マンションのメリット・デメリットを紹介します。 ○一戸建てのメリット ・自分専用の土地・建物で気兼ねが要らない。 ・やっぱり自分の城って感じ。 ・敷地にガレージが付いてるからガレージ代が要らない。 ・上下の生活音とか気にしなくていい。 ○一戸建てのデメリット ・やっぱり防犯面が弱い。 ・建物等の維持管理は自分でしないといけない。よって計画性がいる。 ・欠陥住宅の苦情が多い。 ・固定資産税が高い（そんなに変わらないけど＾＾；） ・価格がマンションより高い ・今の一戸建ては階段が急で老後は心配。 ・土地も小さく、住宅ローンが付きにくい。 ・利便性はあまり望めない。 ○マンションのメリット ・ワンフロアｰなので生活がらくちん。 ・防犯面で優れてる（オートロック等） ・比較的利便性がいい所に建っている。 ・欠陥住宅などのクレームが少ない ・建物維持管理は管理会社がやってくれる。（委託管理） ・やっぱりマンションは眺望ですか。 ・設備が充実してる ・ローンが通りやすく、価格も手頃。 ○マンションのデメリット ・将来の資産価値の問題 ・上下の生活音を気にしなくてはならない。 ・管理規約があるので縛られる。（集合住宅ですから当然ですが） ・住宅ローン以外の支払いが多い（管理費・積立金・ガレージ代等） ・管理組合長などの役員を交代でしないといけない。 と、こんな感じですかね。 ちなみに私はマンション派です。 なぜかって、いろいろ楽ですからね＾＾。 |
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〜情報収集しよう。〜 | ||||||||||||||||
| さて希望地域が決まれば情報収集です。 情報収集には最近ではインターネットや雑誌などで情報収集できますが やっぱり一番いいのは新聞に入ってる折込公告です。 今は昔と違って、誇大広告やうそのおとり物件は少なくなってますからね＾＾。 仮に、希望地域が今住んでる所から離れてる場合は、その地域の新聞屋さん に飛び込んで（土曜日の朝がベスト）、チラシ付きで新聞を買いましょう。 そのチラシをじっくり見れば大体の相場が解ります。 新築マンション等はインターネットで探すのがお勧めでしょう。（雑誌も可） チラシより詳しい情報が載ってますから。 |
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〜いざ、不動産会社の門を叩く。〜 | ||||||||||||||||
| いろいろチラシを見て、相場も大体確認できたら、いよいよ不動産業界の 出番になってきます。チラシを見て「この物件の所在地を教えて？」なんて 言っても絶対に教えてくれません。 でも、どんな不動産屋に飛び込めばいいのやら・・・・悩む所ですよね。 下記を参考に決めてみてはいかが。 ○地元でやってる小さな不動産屋。 ・地元で営業してる業者は地域を大切にするので、信頼面では大きい。 しかし、見た目が恐い人が多く、まず、丁寧な言葉は返ってこない。 でも、地元の情報力は抜群。真剣に物件を探してくれるし、値交渉等も うまい。でも、物件の調査能力はあまりよくないかも・・・。 ○中堅不動産屋（支店を3〜5件ほど持っている） ・中堅不動産屋はこれから伸びようとしている会社。よって営業はひつこい。 営業マンもそこそこ若くフレッシュで行動力はあるが、不動産知識に乏しい。 ノルマが厳しいので、それなりに物件収集力はある。 うまく営業マンを扱えばいい物件に当たる可能性があるかも。 お客様をとても大切にしてくれる。（ローンの問題も真剣に取り合ってくれる） 物件の調査能力は会社によってまちまち。 ○大手不動産業者（よく聞く名前と思ってください） ・看板（名声？）があるので下手なことはしない。 よって、物件調査能力は大といっていいでしょう。 名前が売れているのでそれなりに集客力があるので、お客に優先順位を つける。よーするに殿様商売的なところがある。 大手不動産業者は地域密着ではないので、物件情報力は広く浅くっていう 感じ。地域の決まってない方はお勧めかも。 どうでしょう、参考になりました？。もっと突っ込んで書きたかったけど、 苦情が来たらいやですのでこれくらいでご勘弁を＾＾；。 |
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〜案内してもらおう。〜 | ||||||||||||||||
| 不動産会社に飛び込むと、必ずといっていいほど、その日の内に 案内させられます。そしてその日の内に決めるようなトークをかましてきます。 案内する物件は3件くらいですかね。あて物→まわし→決め物。 うちのホームページをご覧になってる方なら説明はいりませんよね＾＾。 でも、もうちょっと物件は見たいですよね。 その時は、営業マンにも好かれるのも大切ですから、 「今日の物件はそこそこよかったんですけど、まだあと5件ほど見たいんですよ」 「○○さんなら、しっかりして信頼もてそうだから、他にいい物件紹介してくれそうで」 「1週間後にまた来ますから、ほか探してくれませんか」と丁重に、さりげなく 営業マンを誉めると、営業マンも人の子、「いい人だ〜」と思って、力を入れる ものです。そして柚次の案内までの１週間、必死で物件を探すことでしょう。 物件を探す期間は目安として1ヶ月がベストでしょう。 なぜなら、営業マンも早く決めたいので、1回目2回目の案内で、一番いい物件を 持ってくるので。長い間かけてだらだら探すと、結局は「あぁ、最初に見た物件が よかったなぁ〜、でも売れちゃったし・・。」なんて嘆く人がほとんどですから。 |
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〜気に入った物件があれば申込み？〜 | ||||||||||||||||
| 物件も一通り見て、１００％じゃないけど、こんなものかなぁ〜と思えば その物件は貴方にとっていい物件です。 貴方の目の前の営業マンも、眼をぎらぎらさせて「１００％の物件なんてないですよ」 と煽ってきてるでしょう？＾＾；。 では、まず物件の優先順位を確保しないといけません。 それには「買付証明書」（申込書）なるものを記入し、証拠金として、3万円〜10万円 支払います。これは、手付金ではないので、何かの理由で断る時は返金されます。 昔は、この証拠金を没収する業者がかなりいてましたが、今ではほとんど見かけません そして、この書類を書くとき、こちらの条件、例えば値交渉・引渡し期日などの条件を 言っておきましょう。 そして、無事物件が止まったら、再度夜に物件をさりげなく見に行き、気になる点を チェックしましょう。 |
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〜重要事項説明及び契約書〜 | ||||||||||||||||
| 物件チェックも済み、あとは契約するのみです。 宅建業法では契約する前に、物件の詳細、要するに法的から見た物件の説明 重要事項説明を行わないといけません。もちろん重要事項の説明を受けて納得の 行かないことがあればその場で断ってもなんの問題もありません。 でも、書いてあることは難しい法的用語や専門用語なので、その場で理解するほうが 無理と言うものです。まして、どの業者も重要事項説明と契約書は同時に するのですから。ですから、この重要事項と契約書と言うのは事前にコピーを 必ず貰い、本やインターネット等で自分なりに調べ、不明な点はメモして 契約行為に挑んでください。 また、冷静な第３者に見てもらうのも、１つの方法です。 解らないからといって、不動産屋まかせにしないでください。 自分の身は自分で守るという心構えは必ず必要です。 |
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〜ローン申込み→引渡し（決済）〜 | ||||||||||||||||
| 緊張の契約も無事済み、早速、ローンの申込みです。 印鑑証明やら住民票・収入証明等等、用意する書類が一杯です。 でも、ローンが通らなければ自分の家にならない訳ですからがんばりましょう。 もちろん、担当の営業マンにもがんばってもらわないとね＾＾。 ローンを申し込んで審査の返事が出るのが早くて３日、長くて２週間くらい。 その間はなんとなく落ち着かないもんです。でも、じっとがまんして待ちましょう。 と、しているうちに、ローンのＯＫが出ました。これで自分の物になるのです。 と、ゆっくり喜びを噛みしんでる場合ではありません。 さぁ引越しの段取り、家具の配置も考えないと・・・・・でも、部屋のサイズを測ってない。 でも、ローンも通ったし、そこは堂々と部屋のサイズを測りに行きましょう。 それが、入居中の中古物件であったとしても、業者に依頼して段取りを組みましょう。 そうこうしているうちに決済日（引渡し）がやってきました。最後の緊張の一瞬です。 決済とは、売主または買主の取引銀行（買主の場合はローンを持込んだ銀行） で、売主・買主・仲介業者・司法書士で決済を行います。 この時に、手付金以外の物件の残代金・諸費用を全て支払います。 そして、書類が整うと司法書士権限で所有権が移転したとみなし 残代金を支払って無事貴方の物となりました。 注意事項は、売主とは決済以降、顔を会わすことはないので、物件に関する 質問は事前に考えてこの時にしておきましょう。 なんでもいいです、近くの安いスーパーは何処ですか？などでも。 |
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〜入居〜 | ||||||||||||||||
| 引越しも無事済みました。 あ、ご近所さんの挨拶も忘れずに！向こう３軒両隣なんて言わずに 向こう６軒両隣４軒くらいは挨拶に行きましょうね。近隣住民の情報収集にもなるし。 そして最後の仕事として、屋根裏・床下の点検をしましょう。 |
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