①＜あなたが扱った一番ひどい物件＞
業者の立場から見て、「良くない物件」を、「掘り出し物」
あるいは「お得な物件」と偽って売ったり貸したりしたこと
はありますか？また、あなたが今まで扱った物件で一番
ひどい物件はどんなものでしたか？
（お仲間がやったという話でも結構です）
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傾いている物件。
客からクレームがあり発覚。
上司と見に行ったらビー球がごろごろ転がりまくってた。
そして上司は客に一言
「そらお客さん、地球は丸いんでっせ！
まっすぐ建てろっちゅーんが無理やっちゅーことですわ！」
客は目が点になって、何も言い返せれませんでした。
の後、風の噂でその客さんは自費で他の工務店に
直してもらった見たいです。
○中古住宅をリフォームして“新築物件”○
これは業界ではリフレッシュ住宅という。
よーするに柱だけ残してあとは新品にした住宅。
でも、客から「リフレッシュって何？」と聞かれると
まぁ、殆ど新築みたいなもんですわ！ま、新築ですな。
という曖昧な説明で売りつける。
それは、新築よりやすいし、売り易い。
でも、あとが大変。
その客が後々売却しようと思えば、評価は０に近くなる。
なぜかって言うと、なんで柱を残してあとは新品に
するのかと言うとその土地はいわゆる建築確認が
下りない土地。
よーするに接道義務を果たしていない物件。
私たちはこういう物件を瑕疵物件と言っている
②<だましのテクニック！>
その時の客への「決め手となったセールストーク」など
具体的な「だましのテクニック」を教えてください
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傾いた物件を売った時。
そもそもその物件は手の悪い工務店が作った物件だった
ので価格は格安だが、クレームを恐れてどの業者も
売るのを避けていました。
でも、私はバック（売主から貰える報酬）に目がくらみ、
客にはさりげなく
「いやーさすが中田さんやね～良い仕事しとるわ」
なんてぼやくと、客は「
え？その山田さんって？」
「いやね、この山田さんこの辺で有名な
腕の良い大工なんですわ」
「さすがやね・・・うん。良い仕事しとる！」
なんて言ったら、客の目が光ってた。
その後さくらで雇った偽客を別の営業マンに
案内するように言っていたので、
その時の客の心理は闘争心メラメラ。
そく契約になりました。
③＜欠陥住宅について＞
近年欠陥住宅、欠陥マンションに関する被害が多数取り上げられていま
すが、そもそも不動産屋は、欠陥だと分かって売っているんで
しょうか？
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たぶんほとんど解ってないと思う。
でも、上層部は知ってる。
営業マンに「欠陥」なんて言うと潜在意識にはいって
売れにくくなりますからね。
（ま、営業マンも会社に騙されているんですよ。）
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では欠陥住宅、欠陥マンションを売ったり貸したりしたことは
ありますか？それはどんな欠陥物件でしたか？ また、客に
どう説明して成約させましたか？その後欠陥に気づいた客から
のクレームに対して、どう対処しましたか？
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私の先輩は、名刺は３っつ持っていました。
いい客用→今後の付き合いもあるので正規の名刺。
もしかしていい客になるかも→苗字の一字だけ変えたもの
クレームが来そうな客→まったく違う名前。
クレームがかかってくると、その社員は辞めました。と言う。
それでも突っ込んできた場合は「知るかボケ！」
と電話を切るそうです。
なんでも中途半端に受け答えすると、
客がちょーしに乗るからだそうです。
④＜悪徳不動産屋のセオリー＞
よく、不動産業界のバクロ本に「天気のいい日にクズ物件を売ろう」
（雨が降った際の水はけなどアラが見えにくいから）
と書いてありますが、本当なんでしょうか？
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「天気のいい日にクズ物件を売ろう」
それは当然の販売セオリー。
悪徳でもなんでもない。
いくら悪徳でもくず物件は売りたくない。
売りにくいですからね。
でもなぜみんなぐず物件を売りたがるのか。
それは売主から貰えるバック（報酬）が
大きいからなんですね。
くず物件を売るには更にくず物件を探して、
適当な価格をつける。
一般消費者なんて相場わからないですから。
よーするにくず物件をよく見せるといいわけです。
⑤騙しやすい客、いわゆる“カモ”はどんな客？
おとなしい客。知識のない比較的若い客
調子のいい客（柳沢真悟風）調子に乗せたらかるい。
お金のない客 ローンは付けたるからと、主導権を握れる。
金があって本当にあほな客（野々村風→でも金ない？）
素直な客
⑥住宅ローンに関して
普通じゃ借りられない人でも貸してしまう方法があると聞きました
どんな手口で貸すんですか？
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仕事していない人でも、源泉徴収票を作り、
知り合いの法人に働いていることにしてもらう。
健康保険証など銀行から提示求められるが、偽造する。
他多数ある。
（犯罪行為だからあまりいえない）
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貸そうと思えば借りさせられるのなら、よく｢ローン崩れ物件
残りわずかに付き格安！｣なんていうチラシはウソなんですか？
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うそです。
お得だから！と言いたいんですね。
⑦＜広告のウソ＞
「優良・格安」という住宅情報誌の広告を見て不動産屋に
電話すると、たいてい「それは売れちゃったので、ほかの
お勧めを見てみませんか？」と言われます。いわゆるウソの
“おとり”広告というのは常識なんですか？
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常識です。悲しいかな未だに。
「それは売れちゃったので、」なんていう奴はまだかわいい。
殆どが「まだ残っていますので急いで身に来てください」
という。
とリあえず来店させてから「今売れた」など言う。
賃貸業界はとくに情報誌に載ってる物件は９０％うそ。
いや１００％かな？
⑧モデルルームのウソ
実際売る物件よりグレードを高くするため、クロスや床材、
オプション品てんこ盛り…あなたが知ってる一番悪質なモデル
ルームの騙しのテクニックを教えてください.
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とにかく、一番広い部屋をモデルルームにする。
設計図と寸法の違うモデルが多い。
部屋をプラネタリウム風にしたり、壁に水槽を埋め込んだりと、
まったく現実味がない。でも、客は夢見て来るので、
その演出に載せられる。
格安物件だと思いイザ購入すると、オプションだらけで、
結局は高い買い物。
床は高級ワックス塗ってるからピカピカ！
実際はくすんでる。
部屋角の暗いところにはスポット照明なのでとにかく
明るさを強調する。
家具は小さい家具を置く。
（こんなんで４人めし食えるかぃ～みたいな）
天井高を高くしてる。
（開放感が全然違うから）
抽選。（人気があるように思わせる）
後、キャンセル壱住戸発生などと言って広告する。
モデルルームに貼ってあるバラ。
オープン当初なのに8割方バラがついている。
そんな訳ない。
⑨＜大手なら安心？？＞
最近、某有名マンションデベロッパーの建てたマンションで、
シックハウス症候群の病状がひどいという被害が週刊誌等で
報じられました。買う側からすれば、やはり大手の会社なら
安心だと思って購入するわけですが…。
ずばり、あなたが薦めない「大手マンションデベロッパー」
ナンバーワンの会社はどこですか？
その理由も合わせて教えてください
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大手は何処も薦めない。
名前だけでしょう？
でも大手だから企画力はありますね。
客にその気にさせる企画力はね。
大きなスクリーンでお洒落なイメージ見せられて、
ドライアイスの霧が出てきたな？と思うと、
地面からマンションの素晴らしいジオラマが・・
出てくる。
かわいいお洒落なコンパニオン。
そら客はころっとなりますよ。
そして大手は自分のところで販売せず、
「黒子」といって、販売専門で売り歩いてる連中を
かき集めて販売している。
だから、いいかげんな売り方をしている。
よーするに、新聞の「拡張団」みたいなもんです。
勧めない業者はしいて個人的に言えば「大○」
もともと投資専門できっつい営業してきた
業者ですからね～
いまさら大手ぶってもって感じです。
⑩＜賃貸物件について＞
近年、賃貸物件を借りるとき、あるいは明け渡すときの
金銭トラブル（敷金・礼金のトラブル、やりもしない現状回復工事、
リフォーム詐欺など）が続発していると聞きます。
やっぱり私たち騙されているんですか？
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はい。騙されています。
借りる時は払わなくてもいいものまで請求される。
○ 鍵交換代金（相場15000円～20000円）
鍵なんて変える業者なんて殆どいてない。
○ 消毒代（相場20000円～50000万円）
消毒なんてせめて1000円のバルサン焚くくらい。
○ 日割り家賃。
月の半ばで契約なんかすると、その月の日割り
家賃請求されますよね
営業マンは家主と事前に話しをつけて、日割り家賃なんか
要らないのがほとんど。
営業マンのポケットマネーになるんですよね。
退去する時の現状回復費で敷金が戻ってこないケースが
良くありますが、普通に使ってたらそれは自然償却で
客が負担するもんではありません。
国土交通省のガイドラインにも書いてますからね
第一まともに改装なんてしないし。
関西では礼金システムはない。
礼金は家主への謝礼。
なんで謝礼上げんなあかんのかわからん。
悪い古い慣習。
退去時は強気で自然償却だから金返せ！といましょう。
あ、録音テープ持参でね。
凄んで来たら録音して都道府県庁の宅建指導センター
に駆け込むか、その業者が加盟している不動産団体に
行きましょう。
裁判までしなくてもお金は戻ってきますよ。
それで、最近流行って来てるのが、リフォーム会社と
不動産屋が提携して退去時に代理でそのリフォーム屋が
退去立会いをする。
そして、普段目に付かない排水や給水関係をついてくる。
「あ～こりゃダメだ。
お客さんたまに排水の手入れしてました？」
「こりゃ、取替えだ・・・」
などと言って、返還金を返さない。
もしくは更に追加請求もする。
金のないお客にはちゃんとリフォームローンの
準備もしてるから・・用意周到。
⑪「マンションに投資しませんか？」勧誘商法について
最近よくこんな電話がかかってきてワンルームマンションで利殖を！
と勧誘されるのですが、ほんとに儲かるんですか？もし、悪質な商法
だとしたら、どう騙されるのでしょうか？ご存知でしたら教えてください
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悪質な商法は、マンションを証券化する等と言い、
複数の人間から金だけ集めて・・・ドロン。
タダでさえワンルームマンションは空室が多いのに
儲かるわけがない。
リスクが増えるだけ・・・。
⑫最後に、悪徳不動産屋に引っかからないための
アドバイスをお願いします
自分でも不動産の勉強をする。
でも、知ったかぶりはしない
（営業マンに一番嫌われるタイプ）
欲を出さない。（不動産屋はその欲をついてくる）
最終は自分の責任で判断するくらいの心構え。
営業マンとうまく付き合え。
不動産営業マンも人の子。
礼儀、常識はまもって。
出来ないものは出来ないときっぱり言える営業マン。
賃貸物件を探すなら大手は避けろ！
大手といってもフランチャイズだから、実際は個人商店。
高いフランチャイズ料払うために必死。
取れる金は何でもとる。そして返さない。
所在都道府県庁の宅建係りに行けばその業者の業績や
過去の事故暦なども閲覧できる。
地元密着型不動産屋は変なことしない
（地元で生きられなくなるから）
営業マンの煽りに耳をかすな。
こんなもんですか・・・・
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